您当前的位置:梅州在线首页 >> 分类信息首页 >> 房屋交易 >> 新楼盘 >> 房产资讯 >> 详细内容
房产资讯

去化周期缩至12个月城区“旺市”前景可期

发布时间:2015/11/18 8:38:23 关注度:   来源:南方日报

今年以来,梅州的房地产销售交出了一份出人意料的成绩单。据统计,上半年梅州城区商品房销量比去年同期增长了108%,增幅位列全省第二。截至10月底,全市商品房成交337.5万平方米,比增81.47%,接近翻番。

梅州作为三四线城市,没有像一二线城市那样强的刚性需求来支撑楼市平稳运行,化解房地产库存的能力也较弱。可喜的是,按照梅州市住建局的数据显示,截至10月底,全市商品住宅库存量约2.9万套、371.2万平方米,去化时间由去年底的21个月缩短为12个月。

有专家指出,十三五规划建议稿提到保持经济中高速增长,GDP要保持在6.5%以上,还是要靠投资来拉动,房地产的作用不可忽视。

4548元/㎡全市房价同比下跌八个点

在深圳工作的卢先生,最近想要为在梅州的父母购置一套电梯房来养老,方便自己回家看望父母。开盘当天,卢先生早上7点去选房,仍然需要排很长时间的队。“梅州今年的楼市情况比几年前要好得多,很多一线房企也都进驻这里了。”卢先生说。

纵观今年十个月,梅州市商品住宅成交23864套、297.62万平方米,比增67.65%。其中,梅州城区的房地产销量为主力,贡献了173.1万平方米、比增79.12%的商品房成交成绩。对比去年,梅州城区的商品住宅成交12834套、159.95万平方米,全年销量超出3252套,其中富力城以2099套的成交量位居榜首。

对于今年楼市渐好的趋势,除了相关政策利好之外,开发商积极调整战略、主动让利也是其中的因素之一。从成交价来看,梅州的商品住宅销售均价呈下跌趋势,略低于周边城市的平均水平。现全市商品住宅销售均价为4548元/平方米,同比下跌8.12%。梅州城区商品住宅销售均价4984元/平方米,同比下跌1.3%。其中,江南销售均价6124.6元/平方米,江北销售均价5080.5元/平方米,梅县新城4292.7元/平方米。

由于去年政策的因素使得各开发商压抑了一年,产生了大量的库存,从2015年开始因为各种政策利好的信息不断刺激市场,许多开发商借机采取促销模式进行快速去货。除此之外,市委、市政府在去年楼市形势不好的情况下,也采取了一系列的措施。包括针对梅州房地产的调研以及座谈会,与开发商一起商讨改善梅州市楼市的环境,主动出击,拉动楼市回暖。记者从富力城了解到,该销售部在今年抓住每一个政策利好点,采取推货和加大优惠的方式来带动销售。

12个月库存去化时间达到“合格线”

一直以来,梅州经历着与其他三四线城市相似的历程。随着中国城镇化的进一步加快,城市框架突飞猛进地拉大,遍地高楼集中似的疯长,大街上到处都是工地,有关楼盘的广告无处不在。这样大规模的“造城运动”,让一些专家担心梅州楼市泡沫会被激发。因为对比起一二线城市,梅州的购买力是比较弱的。

一般来说,一个城市库存规模维持在8-12个月的去化周期,属于正常水平。记者从市住建局了解到,梅州市的去化时间虽然有12个月,但是全市的库存基数小,现梅州全市的商品住宅库存量约为2.9万套、371.2万平方米,去化时间由去年底的21个月缩为12个月。其中,梅州城区商品住宅库存量约为1.7万套,212.63万平方米,去化时间由去年底的24个月缩短为13.3个月。

富力城、碧桂园、客家新世界等多个新引进项目在这两年陆续开盘,2015年梅州城区新开工计划房地产项目就有27个。截至今年10月底,梅州城区房地产完成投资62.28亿元,计划全年新增供应量约为11182套。虽然增速略有减缓,但商品住宅潜在供应量仍然很大。梅州房产装饰网总经理叶晓城指出,虽然今年梅州市房地产销售业绩良好,但是随着今年刚需的大量释放,加上梅州人口流动性小,居住人数也有限,因此去库存的问题还是要继续重视。

对于梅州来说,城市常住人口明显低于户籍人口,人口流出程度较高。目前,梅州市户籍人口528万,其中常住人口432万,中心城区人口51万左右,而且人口增长缓慢。叶晓城认为,虽然现在梅州房地产销售情况不错,但是政府还是要积极创造购房需求,增加人口流动性。

12.05亿元公积金使用效率进一步攀升

今年以来,全国、全省多次召开加强住房公积金管理工作电视电话会议,会议要求各地要加强住房公积金管理工作、加大住房公积金支持居民解决住房需求力度,推动房地产业持续健康发展。

由于去年梅州房市呈现转冷趋势,市委、市政府采取进一步放宽提取条件、提高贷款额度、降低贷款门槛、优化贷款流程、放开职工异地缴存本地购房贷款业务等系列举措,以诸多利好政策叠加效应来拉动全市房地产市场回暖。

根据市住房公积金管理中心提供的数据,全市住房公积金资金使用效率一直处于上升状态。截至今年10月份,梅州市住房公积金个贷率从去年底的72%攀升到85%。其中,全市1至10月份申请住房公积金贷款共5053户(梅州城区2354户),共发放贷款金额12.05亿元(梅州城区6.45亿元),贷款金额比去年同期增长84.5%。

另外,全市1至10月份职工符合政策性提取金额11.59亿元(梅州城区7.56亿元),提取额占当年同期缴存额的75%(梅州城区84%),所提取的住房公积金主要用于支付购买自住房房款和偿还贷款本息。

深圳四华地产顾问吴晓丹表示,现在中央最高决策层已经明确提出了楼市去库存的要求,而这意味着未来房地产信贷和利率政策有望进一步松动,尤其是住房公积金的作用有望得到强化。

而在前几轮对楼市的政策调整中,为防止市场过热,政策没有一次性都放出来,而是阶段性的释放。对于中、低薪阶层来说,公积金是具有住房保障功能的政策性资金,是众多首次置业的刚需买家的雪中之炭,也是不少迫切需要改善居住条件的改善型买家的助推之力。

从梅州的购房人群分析,城区住宅成交量以本地自主需求为主,纯投资性购房较少。从去年一年的成交总量来看,外地需求的比例不大,约占14%,其中又以外出乡贤返乡职业占了较大比例。在接受采访的大多回乡购房者中,大部分看中的是梅州房价的便宜,可以作为父母居住、或是自己回乡探亲、休闲度假和未来养老的居所。根据梅州奥园·半岛一号销售部提供的数据,前来奥园买房的人有95%都是使用住房公积金贷款的方式进行购买。

67%二孩政策刺激楼市大户型不愁卖

据统计,今年1-10月,梅州市国土资源局出让了梅州城区商住用地13宗,面积64.6585公顷,成交均价为2105元/平方米。梅江区三角镇、金山办的成交面积和价格都较乐观,其中梅江区三角地上坪存的土地出让单价最高,为3374.344元/平方米。

从成交户型结构分析,由于受居住习惯、经济收入等因素影响,梅州市购房者普遍热衷选择中户型。去年90-144平方米的住宅成交量占了总销量的67%。“可能随着二孩计划的放开和房地产政策的松绑,梅州的大户型住宅也会成为大势所趋。”一位房地产销售员告诉记者,近日已有不少人前来询问大户型的价格以及户型设计。

记者了解到,全市现存库存量较多的主要为小户型住宅,大户型反而不愁卖。现大部分的开发商对于梅州房地产的发展都持乐观的态度,认为随着今年形势的走好,随着中央对房地产政策的松绑、二孩政策的放开,在接下来的一年中应抓住时机加推新房,刺激消费。尤其是江南片区,由于政府的支持、新城的建设以及交通网的完善,未来形势大好。相关政府部门也觉得应该在明年加大土地供应量,以保证梅州市的房地产持续发展。

与此同时,也有一部分人仍然持保守态度。作为三四线城市,梅州房地产在突破四五千大关之后,其增长速度或将放慢,到达一个瓶颈期。由于前期积累的量较多,加上如今大量的项目入市,去库存的任务不能放缓。再加上嘉应新区几期安置房的陆续施工、完工,也会对梅州房地产市场产生一定的影响。吴晓丹认为,金九银十已过去,接下来的一段时间房地产销售业绩可能会有所下降,加上一些还未取得许可证的土地可能也将陆续拿证入市,因此开发商加推时应谨慎试水。

业界观点

嘉应新区建设提速业界看好后市

开发商还应转变以往的销售模式,慢慢由粗放开发向精细开发转型。传统的房地产开发模式中,资产升值收益是开发商利润的主要来源。因此,过去开发商常常会发生“土地竞赛”,谁储备的资产多,未来谁就有可能在升值中获得更大的利润。由此,囤地和捂地的现象也屡见不鲜。但这种模式只适用于房屋升值速度较快的时期,因为它存在一个巨大风险:一旦资产升值速度低于资本成本,大量持有资产就会造成负价值。

一开始房地产发展的时候,梅州本土的小开发商以低价拿地,遍地开花。而随着这两年一线房企的陆续入驻,集团品牌影响力以及住房品质的优势渐渐占据了大部分市场份额。如今,购房者更加注重居住的周边环境、市政配套、小区服务以及房屋质量,单纯以卖楼为主的小开发商很多没有考虑到这软硬件因素,大部分慢慢退出了市场。

错位竞争本土开发商应主打经济房

尽管如今梅州的房价处于攀升期,随着嘉应新区的建设,城市框架的打开,开发商仍大有可为。但如何在众多新楼待起之时,避免同质化,而追寻精细化、差异化发展,也是我们需要思考的一个问题。梅州市是山区,土地资源非常宝贵,更需要尽可能让每一块土地都发挥最佳效益。对此,叶晓城认为,本土小型开发商应定位开发,主打经济房,适当降低销售价格,把目标人群对准经济实力较弱、因城镇化过程所迁到城市的人群,错开与一线房企的竞争,还是有发展的机会。

尽管梅州的房地产发展历史很短,但是开发商需要有长远的眼光。就目前来说,梅州并不像一二线城市那样,需要大量的豪华、高贵的房地产项目,它所需要更多的是能够满足刚需客户的楼盘。当然,每个城市都需要建设一些较为先进、华贵的项目,一方面提高城市形象,另一方面可以带动当地经济的发展。开发商在进行房地产的开发建设中,同样也要考虑项目周边配套的问题,自己主动去开发一些附加产业链。

随着梅州高速交通网的建设,也可以改变城市整体的极差地租。而中国未来养老地产、旅游地产以及商务、服务型的一些地产,也可以在梅州寻得一片发展之地,关键在于政府与房地产商有没有能力来开拓这样一个新型市场。

相关

9个月卖2000多套房富力城怎么做到的

梅州楼市在2015年前三季度,总售出商品房11162套,梅县区占6139套,其中梅州富力城项目总售出2000余套,揽金12亿,领跑梅州楼市,市场占有率将近20%。

经过一段时间的沉寂,今年1-9月份,富力城小步快跑,通过特价房源,节点促销,扩展商家,医疗下乡,全城派单等接地气宣传,配合每月定点开盘加推的策略,通过分析用户群体来推出产品,曾创造3个小时揽金过亿的记录。
聚焦富力,不难发现其销售策略的转变。在3月初打响春节后第一炮后,率先加推816栋,抢占节后市场;继而4月份向全城市民释放开盘当天劲销八成的信息。开发商一改之前高冷姿态,以亲民策略来定价和服务。
一方面是销售力度的加强、大幅度的让利与优惠,另一方面是主打学校、医院、交通方面的强劲配套。内部优质私立幼儿园以及外部外国语学校的坐镇,中山大学附属医院的助力,附近高铁站的建设……使其成为无论是本土购房者还是回乡置业者的首要选择。
富力城相关负责人在接受采访时表示,未来梅州房地产的发展趋势将会向优质管理方向转变,市民买楼会对比以往单纯满足居住需要来说,更加考虑全方位的舒适居住因素。

登录后发表评论。
梅州楼盘最新动态
电话:13411225327 邮箱:admin@mzbdt.cn
地址:广东省梅州市梅江区广梅路39号 邮编:514011
Copyright © 2004-2018 梅州市本地通传媒科技有限公司 版权所有  技术支持:城市中国
京ICP备09021873号  电信与信息服务业务经营许可证090779号 电信业务审批[2009]字第548号函
分类小帮手
本站客服帮助